Deze gastcolumn stond in ‘Vastgoedmarkt’ van november 2005, een blad voor de vastgoedsector

De Vastgoedestafette

In Vastgoedmarkt staat elke maand een gastcolumn. De spelregels zijn simpel. De columnist van de maand mag op een persoonlijke en uitdagende wijze zijn mening geven over zaken, die direct zijn gerelateerd aan de vastgoedsector, zonder daarbij beledigend of kwetsend te worden. De keuze van het onderwerp is vrij. De columnist verplicht zich ook zijn opvolger aan te dragen, die het estafettestokje ook weer moet doorgeven.

Commerciële verhuurders moeten investeren in woonomgeving

Ik kreeg van de vorige estafetteschrijver, directeur Hein Bos van Vastgoed Belang, koepel van kleine particuliere beleggers, het stokje overhandigd. Hij citeerde in zijn bijdrage uit mijn onderzoek naar de financiële aspecten van de stagnatie van nieuwbouw. Mijn stelling is dat woningcorporaties geen onrendabele top hebben als ze rekenen als een marktpartij en hun sociale huurwoningen op termijn verkopen. Bij de investeringen in sociale huurwoningen en stedelijke vernieuwing ligt de focus vaak alleen op de stenen en de corporatiesector. Hierbij worden volgens mij twee belangrijke dingen vergeten.

Ten eerste: het gaat niet om steen alleen. In stedelijke vernieuwingsgebieden leidt grootschalige sloop en nieuwbouw vaak tot de verstoring van een toch al broos sociaal evenwicht. En het verplaatsen van steen hoeft er niet toe te leiden dat de situatie van mensen en de buurt verbetert. Momenteel wordt onder auspiciën van Peter Boelhouwer van het Onderzoeksinstituut OTB (TU Delft) een proefschrift geschreven over het rendement op sociale investeringen. Het vermoeden is dat dat rendement er is: als door het aanstellen van een wijkmeester en een perfect onderhoud aan de straten de buurt verbetert, verbetert ook de vastgoedwaarde. Verhuurders zouden meer aandacht moeten hebben voor deze sociale investeringen. Als de plannen van minister Dekker om de huren te liberaliseren doorgaan, hebben de verhuurders bovendien hiervoor geld. Deze sociale investeringen moeten onderdeel zijn van een package deal die de Staat en de sector sluiten, waarbij meteen het scheefwonen wordt aangepakt. Indien Dekker doorgaat met liberaliseren moet ze afspreken dat hogere huren alleen worden gevraagd aan mensen die momenteel met een te hoog inkomen in een te goedkoop huurhuis wonen: scheefwoners. Er zijn corporaties die dat wel willen maar niet kunnen omdat ze niet beschikken over inkomensgegevens. De minister kan daar wat aan doen.

De huurverhogingen zijn nu de facto een ‘rechts’ item, maar het zou een ‘links’ item kunnen zijn als alleen de hoge inkomens ermee worden geconfronteerd. Door het scheefwonen komt geld terecht bij mensen die het niet nodig hebben. Op deze wijze verdwijnt het draagvlak voor sociale voorzieningen, net zoals het draagvlak voor bijstandsuitkeringen wordt ondergraven als het misbruik ervan niet wordt bestreden. Juist de hoeders van de sociale sector moeten extra kritisch hierop zijn, dus ook op de sociale huurprijs voor mensen met een krappe beurs. Het wordt helemaal links als de huurverhogingen worden aangewend voor de bedoelde sociale investeringen. Hierbij kan men ruim denken: ook taalcursussen voor bewoners, het lidmaatschap van een sportvereniging, alles wat mensen vooruit helpt in de maatschappij is een goede bestemming voor deze investeringsruimte.

Ten tweede: het vermogen dat commerciële partijen beleggen laat men links liggen. Het gaat dan al gauw om een tienvoud van de overmaat van corporaties. Duitse beleggers zijn naarstig op zoek naar investeringsmogelijkheden in Nederland en nemen genoegen met lage aanvangsrendementen. Rabo Vastgoed investeert met Tjalling Halbertsma aan het roer in woningen voor de middenklasse in Amsterdam, niet omdat dat het allerhoogste rendement oplevert, maar omdat ze weten dat dit goed is voor de buurt. Een goed voorbeeld hoe maatschappij en vastgoedsector elkaar kunnen helpen. Ook commerciële beleggers zouden hun verantwoordelijkheid moeten nemen voor de buurt en de mensen in hun huizen. Hier mag best wat tegenover staan. Bijvoorbeeld een transparante procedure, waarbij alle eisen van te voren bekend zijn en de garantie wordt gegeven dat er niet halverwege het proces nieuwe eisen bijkomen. Door een package deal te bieden, waarbij woningen in het marktsegment worden gebouwd én in het sociale segment. Zo ontstaat een gelijk speelveld voor beleggers en corporaties waarbij het maximale uit beide sectoren kan worden gehaald.

Michiel Mulder, vastgoedeconoom

Michiel Mulder heeft economie gestudeerd. Zijn afstudeerscriptie ging over de financiële aspecten van de stagnatie van nieuwbouw. Daarnaast heeft hij jarenlang gewerkt als financieel beleidsmedewerker bij de fracties van de PvdA in de Tweede Kamer en de Amsterdamse gemeenteraad. Sinds een aantal maanden werkt hij als vastgoedeconoom bij een gemeentelijk grondbedrijf.

Hij geeft het estafettestokje door aan John van Markwijk, directeur vermogensbeheer van SPF Beheer (uitvoerder van spoorwegpensioenfonds).