Reactie Hans van Harten, directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties ‘Ik herken mij in de conclusie dat onrendabele toppen hoog waren in de onderzochte jaren. De tekorten op sociale woningbouw stegen eind jaren negentig en begin deze eeuw heel hard door onder andere de stijgende bouwkosten, mede veroorzaakt door nieuwe kwaliteitseisen in het Bouwbesluit. Tevens was er in de koopsector een marktcrisis, waardoor de afzetcijfers daalden, zoals ook in het onderzoek naar voren komt. Deze marktcrisis werd nog versterkt doordat op hele nieuwe locaties zoals Ijburg mensen niet ‘van papier’ willen kopen. Corporaties hebben veel van deze koopwoningen ‘overgenomen’: ze werden omgezet in sociale huurwoningen. Hiervoor was smeerolie van de zijde van de gemeente nodig. Bovendien is de aanvangshuur verhoogd, is de gesubsidieerde grondprijs ook voor duurdere woningen gaan gelden en hebben we de mogelijkheid gekregen een deel van de sociale nieuwbouw op termijn te verkopen. Met deze combinatie van maatregelen konden we de onrendabele toppen financieren en toch doorbouwen. We boven overigens nog steeds de helft van de nieuwbouw tegen een huurprijs van beneden de 500euro. We verdienen niet op de exploitatie, in 2003 leden de Amsterdamse corporaties gemiddeld genomen zelfs verlies. Bovendien gaat de verkoop van het bestaand bezit eindelijk goed. 25% van de verkoop ligt onder de 120.000 euro. Het is dan ook niet nodig om een heffing op corporatievermogen in te voeren, zoals wel bepleit wordt door sommige politici. Onze branchevereniging Aedes gaat desnoods tot Straatsburg om dat te voorkomen. De opbrengsten uit verkoop zijn de financiële kurk waarop de ambities voor sociale nieuwbouw en herstructurering drijven. Er zaten ook procedurele aspecten aan de stagnatie. Het één had met het ander te maken: omdat het financieel lastiger werd is er ook langer onderhandeld. Vroeger gingen gemeente en corporaties samen naar Den Haag om geld te halen, nu hebben we onze eigen belangen en staan we wel eens tegenover elkaar. Ideeën om de woningproductie in de toekomst veilig te stellen zijn bijvoorbeeld het bouwen van containerwoningen voor studenten. Ook kun je overwegen om woningen casco op te leveren. De basis moet dan wel goed zijn en groot. We hebben teveel kleine, slechte woningen in Amsterdam.’

Reactie Peter van Gool, Professor vastgoedkunde aan de UvA en directeur vastgoedbeleggingen bij SPF Beheer: ‘Ik steun de conclusie dat het rendement te laag is. Alleen voor echt dure woningen met huren vanaf +/- 850 euro kun je voldoende rendement halen en er zijn maar weinig plekken waar je die kunt bouwen. Het rendement wordt dan ook nog eens afgeroomd door de hoge grondprijzen. Met name de bouwkosten zijn erg gestegen de afgelopen jaren door allerlei eisen. Die zouden een stuk lager kunnen, ook wat dat betreft kan ik mij vinden in de conclusies. Het onderzoek ziet er goed uit. Wat ik mis in het verhaal is de problematiek van de gebrekkige doorstroming. Iedereen blijft zitten in sociale woningbouw, omdat de huurprijzen zo laag zijn. Zo krijg je vanzelf een woningtekort. Er komt ook een BMW-tekort als bepaald wordt dat de prijs van een BMW 10.000 euro zou moeten zijn.’ Reactie Michiel Schaap, Amvest: ‘Als het rendement echt zo laag is als uit dit onderzoek blijkt, zouden we niets bouwen in Amsterdam. Ik betwijfel echter of dat het geval is. Als je op de goede plekken gaat zitten met de juiste producten kun je in Amsterdam heel aardig meekomen met het gemiddelde rendement van de ROZ/IPD-index, dat rond de 8,5% ligt. Als wij niet meer dan 7% rendement zouden halen (IRR) zouden wij niet investeren in Amsterdam. Als bij de keus van de plek om te investeren het rendement in b.v. Rotterdam per definitie hoger zou zijn dan zullen we daar meer bouwen. Een andere voorwaarde voor beleggers dat er geen nabetaling van grondkosten plaats vindt bij dispositie op termijn, dispostie dient in de aanvangsgrondprijs meegenomen te worden. Wij kunnen het rendement niet afhankelijk laten zijn van de vraag hoe groot het bedrag is dat ik aan de gemeente terug moet betalen op het moment dat wij tot dispositie overgaan. De stagnatie van nieuwbouw zit volgens mij niet zozeer in het rendement, dat kan door goede product en locatiekeuze goed zijn. Het probleem in Amsterdam is dat beleggers geen grond kunt krijgen voor de realisatie van beleggershuurwoningen. Beleggers bouwen alles vol wat ze kunnen krijgen. Veel pensioenbeleggers willen graag in woningbouw investeren voor een evenwichtige spreiding van rendement en risico. Een tweede probleem zijn de procedures. De grote vereenvoudiging van Duco Stadig biedt daarvoor veel oplossingen maar moet consequent doorgevoerd worden om daarin verandering te brengen.