Betaalbare huren
voor
Middenstanders
Notitie van de Amsterdamse
Gemeenteraadsleden
Amsterdam, 26 februari 2004
020-5523477
BETAALBARE
HUREN VOOR MIDDENSTANDERS
Het gaat niet goed met de oude winkelstraten van
De Pvd
Initiatief van
de ondernemers en de PvdA
Deze Pvd
Deze notitie is bedoeld als
aanzet om te beginnen de excessieve huurstijgingen aan te pakken. We willen een
bijdrage leveren aan de discussie over oplossingen om de extreme verhogingen te
voorkomen en meedenken met oplossingen om de verloedering van winkelstraten
tegen te gaan.
Wie zijn onze ondernemers?
In
In
De hoogte van
huurstijgingen
De meeste huurders van bedrijfspanden huren van een particulieren
huiseigenaar 40%, 18% van een woningbouwcorporatie, 8% van de gemeente en bij 17%
beleggingsinstelling (de rest is overig)[3].
De huurstijgingen zijn meestal groter
bij de beleggingsinstellingen en de particulieren verhuurders. De gemeente
hanteert lage huuraanpassingen en woningbouwcorporaties hanteren zowel hoge als
lage huuraanpassingen en gedragen zich als marktconforme verhuurders[4]. Uit het O+S onderzoek blijkt ook dat de helft van
de ondernemers die tijdens het afnemen van de enquκte bekend waren met de
hoogte van hun huurstijging (42% van de geλnquκteerden) werden geconfronteerd
met een sterke huurstijging. Deze resultaten staan in onderstaande tabel.
25% had een huurverhoging van 5-20%, 18%
een huurverhoging tussen de 20% en 50% en 8% had zelfs een huurverhoging van
meer dan 50%.
Bron: OS onderzoek positie MKB 2002
Ten slotte laat hetzelfde
onderzoek zien dat voor tweederde van de respondenten, de huren voor specifiek
de groep detaillisten tot 58% is
verhoogd.[5]
Gevolgen van
de huurstijging: verschillende scenarios:
De huurstijgingen hebben gevolgen voor de economie,
want bij verhogingen komen huurders voor de keuze of de bedrijfsvoering op
dezelfde plek kan worden voortgezet. Het beste scenario en in het gunstige
geval anticiperen de winkeliers op de hogere huurprijs en vervolgen zij hun
bedrijf
Deze notitie gaat echter ook over die ondernemers die
andere keuzes maken, met regelmatig minder positief resultaat tot gevolg. Het
kan zijn dat winkeliers hun bedrijf op dezelfde plek vervolgen. Helaas gaat dit
dan ten koste van hun eigen inkomen. Uit het onderzoek van Economische Zaken
blijkt dat 1- tot 20% van de ondernemers onder een sociaal minimum leeft.[6]
Daarnaast soupeert de verhoging de reserves voor investeringen in hun winkel
op. Deze ontwikkeling valt bijvoorbeeld te herkennen aan de verwaarloosde puien
en de winkelinrichting. Het gevaar ligt op de loer dat de ondernemer failliet
gaat.
Het gebeurt echter ook dat ondernemers de verhoging
niet accepteren en vertrekken. Leegstand ligt dan op de loer, of een minder
diverse branchering. De vertrekkende winkeliers nemen daarmee het verlies van
de investeringen die zijn gemaakt in het bedrijfspand. De breiwinkel in de
Na beλindiging van het contract met de vroegere
huurder is het de vraag wie vervolgens de nieuwe huurder wordt. Een discussie
die vaak wordt gevoerd is die over de opmars van de bekende supermarkten,
drogisterijen en andere ketens. Soms is het een aanwinst voor de buurt als zo
een bedrijf zich als huurder aan dient. Dit kan echter leiden tot homogene
straten, die zich net zo goed in Zoetermeer hadden kunnen bevinden. Deze
uniformiteit is de angst van winkeliers, zoals zij die gevestigd zijn in de succesvolle
Negen Straatjes. Dit is waar juist die winkels, die vanwege hun specifieke
karakter en handel de belangrijke en onderscheidende sfeerelementen wisten toe
te voegen, aan hun eigen welslagen onder door lijken te gaan. Door het succes
stijgen de huren, kunnen de unieke ondernemers de nieuwe prijs niet meer
opbrengen en trekken weg.
Haasje-over en
self-fulfilling prophecy
Huurstijgingen van individuele panden hebben
invloed op de huur van andere panden in de buurt. Het systeem zoals dat nu vaak
wordt gehanteerd is dat de prijs wordt bepaald door de markt. Vergelijkbare
bedrijfsruimten in de buurt bepalen de huurprijs. De markt is in veel gevallen
een juist instrument, mits het wordt bepaald door vraag en aanbod.
Maar de markt is niet perfect
en de ideale werking van een markt wordt beperkt door imperfecties.
Huurstijgingen door
malafide (ver)huurders
Het
vermoeden is dat vooral in de horeca, bijvoorbeeld op de Wallen er sprake is
van excessieve huurverhogingen, die tot gevolg hebben dat alleen dubieuze
huurders de kosten nog kunnen opbrengen. Ondernemers die met criminele
activiteiten geld (bij)verdienen kunnen immers meer huur betalen dan bonafide
ondernemers. Dit levert valse concurrentie op en de economische verscheidenheid
komt hiermee onder druk, omdat minder goed renderende, maar sociaal wenselijke
economische activiteiten worden weggedrukt. De bakker op de hoek legt het dan
bijvoorbeeld af tegen de zoveelste onduidelijke, kroeg, falafeltent of
belwinkel. De leefbaarheid van de buurt komt hierdoor ook onder druk te staan.
Natuurlijk wil de overheid dergelijke ondernemers weren, maar ze heeft hiervoor
weinig wettelijke instrumenten, omdat het gaat om privaatrechtelijke
verhoudingen tussen verhuurder en huurder.
Veel
pandeigenaren zal het een zorg zijn aan wie ze verhuren, zolang de huur maar
wordt betaald. Maar ook goedwillende eigenaren kunnen vaak maar weinig invloed
uitoefenen op welke ondernemer zich in hun zaak vestigt, wegens het recht op in
de plaatsstelling die de vorige huurder heeft. Door dit recht is het niet de
eigenaar van het pand, maar de oude huurder (de exploitant) die mag bepalen wie
de nieuwe huurder wordt. Dit is overigens economisch gezien een belangrijk
recht: dit recht zorgt er namelijk voor dat de vertrekkende ondernemer die een
zaak heeft opgebouwd zijn zaak kan verkopen aan de partij die hij uitkiest,
meestal de partij die het meeste betaalt. Is de koper malafide, dan levert dat
een probleem op waar de eigenaar van het pand weinig aan kan doen.
Een bijzonder probleem vormt hierbij het
volgende: het Van Traa-team heeft aangegeven dat, met name in de horeca, vaak
sprake is van (door)verpachting. Dat wil zeggen dat een onderneming,
bijvoorbeeld een speelautomatenhandel, veel horecaruimtes huurt tegen een
redelijke prijs en deze op zijn beurt voor meer geld doorverhuurt aan
(horeca)ondernemers. Het zijn dus deze verpachters die bepalen welke
(horeca)ondernemers zich in een bedrijfsruimte vestigen en niet de eigenaar van
het pand. Ook betaalbare bedrijfsruimtes van woningbouwverenigingen kunnen op
deze manier voor veel te veel geld worden doorverpacht. Ondernemers in de
Javastraat hebben ons verteld dat zij veel last hebben van hun verpachters door
intimidatie en of het niet nakomen van de afspraken om op te knappen. Dit
weerhoudt de winkeliers om te investeren.
Het Van Traa-team is met de federatie van
woningcorporaties in gesprek om te komen tot standaardhuurcontracten die de
greep van de eigenaar (de corporatie) op de exploitatie moet verstevigen,
bijvoorbeeld door doorverpachten terug te dringen.
Enquκte van de
PvdA
Over huurprijzen van bedrijfsruimte en de algemene
huurontwikkeling zijn nauwelijks gegevens beschikbaar. Daarom heeft de Pvd
De huurders maken verder vaak
opmerkingen over de onderhoudsstaat van hun pand, de slechte verhouding met de
tussenpersoon/ eigenaar, de investeringsafweging die zij moeten maken in het
opknappen, maar vooral over de toekomstige huurstijgingen. Er zijn vaak
allemaal geruchten in de buurt over huurprijzen, maar een huurnorm ontbreekt.
De roddels en het ontbreken van een duidelijke richtlijn veroorzaakt grote
onduidelijkheid.
Problemen bij
het tegengaan van excessieve huurverhogingen
Door ons onderzoek constateren wij, dat bij het
tegengaan van excessieve huurverhogingen de volgende problemen spelen:
1)
Vooral bij panden van particulieren verhuurders[8]
zijn de prijsstijgingen excessief en de minder geοnformeerde ondernemers weten zich
vaak hier niet tegen te weren. Dit betreft vaak de onlangs gestarte
middenstanders of de winkeliers die al jarenlang dezelfde bedrijfsruimte huren.
Hierbij speelt ook het gegeven dat veel panden kampen met achterstallig
onderhoud[9],
waarbij de oplapkosten vaak zijn gedragen door de huurders zelf. Op het moment
dat een huurverhoging wordt aangezegd door de verhuurder, stuit dit juist
vanwege de achterstallige onderhoud op verzet.
2)
De huurders zijn vaak slecht geοnformeerd, niet
georganiseerd en anticiperen te weinig op een huurontwikkeling op lange
termijn. Dit speelt zich af in verschillende stadia. Bij het oriλnteren op
toekomstige bedrijfshuurpanden[10]
hebben de huurders te weinig inzicht hoe hoog de huren in een bepaalde buurt
zijn. Zij zijn afhankelijk van de prijzen die worden opgegeven door de
verhuurders. Ook wordt er bij de afweging te weinig rekening meegehouden hoe de
relatie zal zijn met de verhuurder en dat toekomstige onderhoudskosten en
verbouwingsinvestering ook terugverdiend moeten worden.
3)
Tijdens het aflopen van de contractsduur wordt er
onvoldoende onderhandeld[11].
Opvallend is dat huurders weinig anticiperen op de toekomstige huurverandering
en een afwachtende houding aannemen[12].
Geen slapende honden wakker maken is het devies van de huurders.
4)
Bij de aanzegging van de huurverhoging, wordt er
vervolgens veel te snel aangenomen dat dit ook het nieuwe bedrag wordt.
5)
En ten slotte: als de ondernemers wel in bezwaar
gaan ontbreekt er inzicht hoe zij dit moeten aanpakken. Ondernemers gaan ervan
uit dat dit een kostbaar en langdurig proces is[13].
De Kamer van Koophandel
Oplossingen
Huurovereenkomsten zijn een private zaak tussen
verhuurder en huurder. Voor winkeliers is er echter wel een
huurbeschermingsregeling. Het artikel 1624-panden geeft regels voor de
contractduur en geeft mogelijkheden om op basis van het advies van de
bedrijfshuuradviescommissie tot een nieuwe huurprijs te komen. Deze
adviescommissie bestaat uit makelaars en momenteel in
Er zijn, als aanvulling van de
hierboven genoemde oplossing, nog andere maatregelen denkbaar. Zo kan er
gedacht worden aan een transparant stelsel. Binnen zo een stelsel kan dan
geλist worden dat boven een bepaalde norm duidelijk aangegeven wordt waarom een
huurstijging gerechtvaardigd is.
Ten slotte speelt er ook nog
vaak het probleem van achterstallig onderhoud. Dit kan worden opgelost doordat
Bouw en Woningtoezicht een actief aanschrijvingsbeleid gaat voeren en dat
actief wordt verwezen naar de nieuwe Huurwet.
Lijst van aanbevelingen
Hieronder hebben we onze aanbevelingen op een rij
gezet, gegroepeerd op de verantwoordelijke overheid.
VOOR DE CENTR
1.
Bedrijfshuuradviescommissie:
betaalbaar advies en een gemixte samenstelling.
-
Het advies van de bedrijfshuuradviescommissie, dat
beziet of een bepaalde huurprijs gerechtvaardigd is, is te duur. Met de
adviesaanvraag kan een bedrag van 2900 euro gemoeid zijn. Daar wordt dus
nauwelijks gebruik van gemaakt. Deze prijs moet lager of de dienst moet gratis
worden.
-
De samenstelling van de commissie is niet gebonden
aan wettelijke bepalingen. Maar de commissie moet onder druk gezet worden om
haar samenstelling dusdanig te laten zijn dat eenzijdigheid wordt voorkomen.
Ook van de kant van de huurders (ondernemers) moeten personen zitting hebben in
deze commissie.
2.
Ondernemershuizen:
informatievoorziening en proactieve huurteams
-
In Hermez is aangekondigd dat de starterscentra
worden omgevormd tot ondernemershuizen met een breder takenpakket dan alleen
starters. Wij stellen voor dat deze ondernemershuizen taken op het gebied van
huren op zich gaan nemen. Ondernemershuizen moeten systematisch- in de gaten gaan
houden wat de huren zijn in een bepaalde buurt, al of niet aan de hand van een
bepaalde bandbreedte[15]
en deze huurnorm ook vertellen. Komt er een nieuwe huurder, dan weet deze
meteen of een woekerhuur wordt gevraagd. Ondernemershuizen gaan deze kennis
pro-actief verspreiden. De straatmanager kan de ondernemer de weg wijzen naar
de informatie in het ondernemershuis. Bestaande huurders moeten informatie
krijgen over o.a. huuraanzeggingen, in de plaatsstelling, passief
aanschrijvingsbeleid Bouw en Woningtoezicht en mogelijke stappen tegen
huurverhogingen, zoals de bedrijfshuuradviescommissie. Hierbij wordt actief
samengewerkt met MKB-
-
Ondernemershuizen krijgen pro-actieve huurteams,
analoog aan de huurteams voor huurwoningen. Deze huurteams kunnen zich niet
baseren op het wettelijke puntensysteem, maar zij kunnen de pro-actieve
informatievoorziening zoals geschetst onder het eerste aandachtsstreepje
vormgeven. Hierbij kunnen zij gebruik maken van eerdere uitspraken van de
bedrijfshuuradviescommissie en hun analyse van de markthuren. In Hermez is aangekondigd
dat ondernemershuizen duurzaam financieel ondersteund zullen worden. Benodigde
financiλle faciliteiten voor de huurteams moeten beschikbaar gesteld worden.
VOOR DE STADSDELEN
3.
Vergroten
organisatiekracht: straatmanagers en ondernemersverenigingen
-
Het stimuleren van het vormen van sterke ondernemersverenigingen,
al of niet met behulp van straatmanagers en ondernemershuizen.
-
De stadsdelen worden opgeroepen te inventariseren
waar nog geen straatmanagers zijn en al hier straatmanagers aan te stellen.
4.
Integrale
aanpak van winkelstraten
-
Het opstellen van een brancheringsplan, in
samenspraak met de winkeliersvereniging, corporaties en de straatmanager.
Verhuurders kunnen dan door positieve druk ertoe gezet worden om bij het
aannemen van een nieuwe huurder te zorgen dat deze binnen dit brancherings-plan
valt.
-
In samenwerking met corporaties actief aankopen van
panden.
-
Actief aanschrijvingsbeleid van Bouw- en
woningtoezicht.
Zoals eerder gezegd willen wij benadrukken dat deze
notitie bedoeld is als aanzet om te beginnen de excessieve huurstijgingen aan
te pakken. We willen een bijdrage leveren aan de discussie over oplossingen om
de extreme verhogingen te voorkomen en meedenken met oplossingen om de
verloedering van winkelstraten tegen te gaan.
Ten slotte willen wij de
De Pvd
De leden van de gemeenteraad,
Bijlage
1 Begeleidingsbrief Enquκte Javastraat
PvdA
Fractie Zeeburg PvdA
Fractie Amsterdam
Stadsdeel
Zeeburg Stadhuis
Amsterdam, kamer 2239
Cruquiusweg
5 Amstel
1
1019
AT AMSTERDAM 1000
AE AMSTERDAM
Amsterdam,
19 februari 2003
Ondernemers
Javastraat
Betreft:
Onderzoek naar huurstijgingen
Beste
ondernemer,
De
Javastraat telt zon vijfenzeventig
winkels en iedereen werkt eraan om er een
bruisende en bloeiende winkelstraat van te maken. De winkeliers organiseren
zich in de ondernemersvereniging, de straatmanager brengt alle partijen bij
elkaar en de overheid ondersteunt waar mogelijk. Samen richten we ons op
het nog aantrekkelijker maken van de straat.
De Pvd
De PvdA is op dit moment aan het onderzoeken of
er mogelijkheden bestaan om stijgingen in de huur te reguleren. Bij dit
onderzoek hebben wij uw hulp nodig. Aan de hand van een enquκte willen wij
achterhalen wat de gemiddelde huurprijs is. Wij begrijpen dat deze informatie
vertrouwelijk is, het spreekt daarom voor zich dat het invullen ervan anoniem
kan gebeuren.
Wij zouden het zeer op prijs stellen als u deze enquκte
ingevuld weer terug wilt sturen voor 28 februari 2003. Dit kunt u doen met
bijgevoegde gefrankeerde envelop.
Het spreekt vanzelf dat als u suggesties, opmerkingen
en/ of vragen heeft dat u deze altijd kan stellen aan ons. Hoe u ons kunt
bereiken staat hieronder aangegeven.
Met vriendelijke groet,
Willemijn Smal Simone Veldema
Deelraadslid PvdA Zeeburg Fractiemedewerker PvdA
Centrale Stad
raadslid@smal.org sveldema@raad.amsterdam.nl
06-260.66604 020-552.3477
Bijlage
2 Enquκte Javastraat
PvdA
Fractie Zeeburg PvdA
Fractie Amsterdam
Stadsdeel
Zeeburg Stadhuis
Amsterdam, kamer 2239
Cruquiusweg
5 Amstel
1
1019
AT AMSTERDAM 1000
AE AMSTERDAM
Amsterdam, 19 februari 2003
Enquκte PvdA: huurverhoging
Javastraat
1. Bent u eigenaar van uw
winkelpand? Ja/Nee
Zo ja, dan bedanken wij u voor uw
medewerking!!
Zo nee, dan:
2. Voor hoeveel jaar heeft u
een huurcontract afgesloten?
. Jaar
3. Zit er een periodieke
indexering in het huurcontract? Ja/Nee
4. Wat is de huidige kale huur?
5. Wat is de huur inclusief
servicekosten?
6. Hoe hoog was de kale huur in
voorafgaande twee perioden?
/
7. Hoe hoog was de huur incl.
servicekosten in voorafgaande twee perioden
/
8. Wat is de oppervlakte van uw
winkelpand?
.
m2
9. Hoe
vaak zijn er de afgelopen 3 jaar verbeteringswerkzaamheden geweest
.
Heeft
u nog vragen of opmerkingen?
U kunt altijd contact opnemen met ons.
Bedankt voor uw medewerking.
Willemijn
Smal Simone Veldema
Deelraadslid PvdA Zeeburg Fractie medewerker PvdA
Centrale Stad
raadslid@smal.org sveldema@raad.amsterdam.nl
06-260.66604 020-552.3477